هكذا دون القاضي محمد ينج عن: دعوى الاستحقاق العقارية

يعتبر العقار من أهمّ الممتلكات لاستقراره وصموده في وجه عاديات الزمن لذا كان تعلق الأشخاص به أكثر من غيره هذا بالإضافة إلى أنّه شكل معظم الممتلكات وأهمّها قديما ممّا جعل القانون في أيّ بلد يوليه أهمية خاصة عبر أمور متعددة منها تناوله بعدّة نصوص (1) وبذلك يكون تناول الدعوى التي
تستهدف حماية ملكيته أي دعوى الاستحقاق العقارية على درجة عالية من الأهمية بالنسبة للجميع خاصة القضاة والإداريين وذلك في ضوء:
ـ أنّ النزاعات العقارية تشكل نسبة معتبرة من القضايا المعروضة على المحاكم والإدارات في عموم التراب الوطني بل في الدول المجاورة مثل المملكة المغربية (2)
ـ أنّ بعض النزاعات العقارية على درجة عالية من الخطورة لدرجة أنّه يهدّد السلم الأهلي في بعض الأحيان (3)
ـ أنّها تتناول الموضوع في منظومة تشريعية فتية لم تتمّ دراسة معظم نصوصها بالشكل الذي يفترض أنّها تستحق ممّا يعني أنّها يمكن أن تشكل بداية حوار مع نصوص هذه المنظومة وطرق تطبيقها من طرف قضاة البلد
ـ أنّ الحلول القضائية لهذه النزاعات لم تستطع حتى الآن أن تتسم بالانسجام والتناغم في معظم الحالات وهذا ما تكشف عنه مقارنة قرار الغرف المجمعة رقم: 19/ 2012 الصادر عنها بتاريخ:12/ 12/ 2012 بقرارها رقم: 38/ 2014 الصادر عنها بتاريخ: 15/ 07/ 2014 وبقرارها رقم: 08/ 2021 الصادر بتاريخ: 17/ 02/ 2021 وقرار الغرفة المدنية الثانية بالمحكمة العليا رقم: 58/ 2013 الصادر عنها بتاريخ: 13/ 06/ 2013 ممّا أفقد الحلول القضائية في هذا المجال النجاعة في بعض الأحيان وخلافا لذلك لاحظنا عبر ما وُقٍف عليه من الحلول الإدارية أنّها تقف موقفا موحدا من بعض الأمور مثل الترجيح بالبناء والسكن كما هو الحال في محضر اجتماع اللجنة الوزارية المنعقدة بتاريخ: 17/11/ 1992 تحت رئاسة وزير الداخلية وبعضوية وزير المالية والتعميم رقم: 01506 الصادر عن والي نواكشوط بتاريخ: 07/ 05/ 2003 الذي يشي باعتماده لأمور مهمة في هذا المجال منها:
● الترجيح بالاستثمار
● تحديد قيمة الاستثمار الذي يرجح به بمبلغ: 500.000 أوقية
● اعتبار جميع الوثائق الصادرة للمواطنين من الإدارة وثائق منح بما في ذلك إفادات الترحيل التي ترجح عنده برخصة الشغل (4)
انطلاقا ممّا سبق يكون لهذه الصفحات شرف عظيم لسعيها إلى محاولة لفت الانتباه إلى النزاعات العقارية ولو من بعيد وبطريقة بعيدة من الإتقان عبر الحديث عن دعوى الاستحقاق العقارية التي يقود الحديث عنها إلى تناول مثبتات ملكية العقارات والبحث في الحلول المحتملة للنزاعات المتعلقة بها بما في ذلك تقديم مقترحات لحلّ معظم النزاعات بشكل يمكن أن يسمح اعتماده من الحدّ من تضارب مذاهب أحكام القضاة بشأن النزاعات العقارية وسيحدث ذلك عبر تقسيمها أعني الصفحات إلى مبحثين يتمّ التعرض في أولهما إلى تعريف دعوى الاستحقاق العقارية وتمييزها عن بعض الدعاوي التي يمكن أن تُرفع بشأن العقارات ثم التعرض في المبحث الثاني لبعض الوسائل التي يمكن عبرها إثبات المدعي لملكية العقار المتداعى فيه وأمثلة من الدفوع التي تمكن بها مواجهته من طرف المدعى عليه
المبحث الأول: تعريف دعوى الاستحقاق وتمييزها عن بعض الدعاوي التي يمكن أن ترفع بشأن العقارات
سيتم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين يتعرض أولهما لمحاولة تعريف دعوى الاستحقاق العقارية بينما يتناول الثاني منهما تمييزها عن بعض الدعاوي العقارية الأخرى
المطلب الأول: تعريف دعوى الاستحقاق العقارية
يمكن تعريف دعوى الاستحقاق (5) L’ action en revendication العقارية بأنّها دعوى تستهدف حماية حقّ ملكية عقار فهي إذن ترفع للدفاع عن حقّ عينيّ هو حقّ الملكية ممّا يعني أنّها لا تطلق على الدعاوي العينية الأخرى التي لا تستهدف حماية حقّ ملكية عقار لأنّها ليست دعاوي استحقاق عقارية لذلك تكون دعوى الاستحقاق العقارية هي الدعوى التي يُطالب عبرها المدعي بالحكم له بملكية عقار ويتألف أطرافها عادة من:
اـ المدعي وهو الذي يطالب بالاعتراف بملكيته للعقار محلّ التداعي ويكون العقار المتداعى فيه عادة في غير حيازته ذلك أنّه كثيرا ما لا يُطالب الشخص بالاعتراف له بملكية عقار في حوزته وعندما يتعرض أحد لحيازته فلا يحتاج إلى دعوى الاستحقاق وإنّما دعوى الحيازة في إحدى صورها المعروفة أي دعوى استرداد الحيازة أو منع التعرض لها أو دعوى وقف الأعمال الجديدة لأنّ دعاوي الحيازة أسرع نتيجة وأكثر بساطة من ناحية الأدلة وسرعة البتّ وبالتالي فكثيرا ما لا يرفع مدعي ملكية العقار دعوى لاستحقاق العقارية إلا في حالة ما لم يكن بمقدوره رفع دعوى الحيازة لأنّ حيازته لمحلّ التداعي مضى عليها أكثر من سنة مثلا
ب ـ المدعى عليه: وهو الشخص الذي يحوز العقار الذي رفع المدعي بشأنه دعوى استحقاق حسب المفهوم من الفقرة الثانية من المادة: 29 من م ح ع أمّا إذا رفعت دعوى الاستحقاق في صورة دعوى استبعاد فإنّه يحتمل أن يكون أطرافها أكثر من اثنين لأنّها تبلغ للمنفذ لصالحه بالإضافة إلى المنفذ عليه على النحو الذي سنتعرض له لاحقا بإذن الله
ويشار إلى أنّ دعوى الاستحقاق العقارية تخضع للشروط العامة للدعوى مثل الشروط الموضوعية الواردة في المادة: 2 من ق إ م ت إ أي الصفة والمصلحة والأهلية وكذلك الشروط الشكلية الواردة في المادة:58 من ذات القانون (8) كما أنّ الاختصاص فيها باعتبارها دعوى عقارية يكون للمحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها العقار محلّ التداعي تطبيقا للبند رقم: 1 من المادة: 30 من ق إ م ت إ وكأيّ دعوى استحقاق فإنّها إذا تمّ رفعها على المشتري وجب على المحكمة تطبيقا للمادة: 545 من ق ا ع أن تنبهه بأنّه: ( إذا استمرّ في الدعوى باسمه الشخصي يعرض نفسه لضياع حقّه في الرجوع على البائع ) عند خسارته للدعوى(9) هذا بالإضافة إلى أنّها يمكن تصوُر رفعها بجميع الطرق وفي معظم مراحل النزاع بل في إطار اعتراض على تحفيظ عقار(10) ذلك أنّها يمكن أن ترفع:
1ـ عن طريق تصريح أو عريضة فاتحة للدعوى أمام محكمة الدرجة الأولى يستهدف من خلالها المدعي الحكم له بملكية عقار معين وهذه هي الطريق الأكثر استعمالا
2ـ عن طريق طلب إدخال في مسطرة قائمة (11) سواء كان ذلك أمام:
اـ محكمة الدرجة الأولى تطبيقا للمادة: 135 من ق إ م ت إ التي جاء فيها تُقبل طلبات التدخل من كلّ من له مصلحة في النزاع القائم فإذا قام شخص بوضع بعض اللبن والتراب في أرض عنده رسالة منحها ورخصة شغل وإذن بناء لها فجاء أشخاص وأخبروه بأنّها محلّ نزاع مفتوح بينهم أمام محكمة مقاطعة لكصر وأروه أمرا يقضي بمنع البناء فيها فيحتمل أنّ له التقدم أمام المحكمة المعروض عليها النزاع بطلب يستهدف السماح له بالدخول في النزاع القائم مدعيا ملكيته لمحلّه وأنّ منحه سابق على منح المتنازعين وتأسيسا على ذلك يمكن أن يُطالب المحكمة بقبول دخوله النزاع شكلا وفي الأصل الحكم له بملكية القطعة محلّ التداعي
ب ـ محكمة الاستئناف وذلك تطبيقا للمادة: 183 من ق إ م ت إ التي جاء فيها يجوز للأشخاص الذين لم يكونوا أطرافا ولا ممثلين في حكم الدرجة الأولى … أن يدخلوا في مرحلة الاستئناف عندما تكون لهم مصلحة مشروعة في ذلك ففي المثال السابق عندما يكون أطراف القضية الذين طلبوا من الشخص التوقف عن بناء القطعة قد وصلت قضيتهم لمحكمة الاستئناف عبر استئناف لحكم محكمة الدرجة الأولى فإن من المحتمل أنّه يجوز له الانضمام لهم أمامها تطبيقا للمادة أعلاه (12)
3 ـ يمكن أن ترفع دعوى الاستحقاق العقارية في إطار اعتراض على تحفيظ عقار أريد تحفيظه عبر اعتراض على تحفيظ العقار المراد تحفيظه بادعاء ملكيته كلّيا أو جزئيا ويقدم الاعتراض للحافظ العقاري في أشكال وآجال معينة حسب المواد: 334 و335 و337 و338 من م ح ع (13) ويجب على المحكمة أن تبتّ فيه بعد إحالته إليها من حافظ الملكية العقارية (14)
أهمّ الإحـــالات:
1ـ يشار هنا إلى أمور منها:
ـ أنّ الدستور الموريتاني حمى الملكية بموجب الفقرة الأولى من المادة: 15 منه ثمّ نصّ في الفقرة قبل الأخيرة منها على أنّها لا تنزع إلا لداعي المصلحة العامة وبعد تعويض عادل يدفع مسبقا وتمشيا مع ذلك جاء في المادة: 2 من الأمر القانوني رقم: 83/ 127 المتضمن القانون العقاري: (تعترف الدولة بالملكية الخاصة وتصونها) وتأكيدا له نصّت المادة: 12 من م ح ع على أنّه: (لا يجبر أيّ كان على التنازل عن ملكيته إلا أن يكون ذلك لمصلحة ذات نفع عام وفي مقابل تعويض عادل) تضمنها القانون رقم: 2017/ 014 المنشور عبر عدد الجريدة الرسمية رقم: 1397
ـ أنّه اعترافا من المشرع بأهمية العقار وخصوصيته جعل التنفيذ عليه مشروطا بعدم كفاية منقولات المدين ما لم يكن مرهونا … وذلك حسب المادة: 317 من ق إ م ت إ التي جاء فيها أنّه: (باستثناء حالة الدائن المرتهن بعقار أو الممتاز يجري التنفيذ على الممتلكات المنقولة وفي حالة عدم وجودها أو كفايتها فإن التنفيذ يتابع على الممتلكات العقارية …) وأكد ذات المقتضيات بالمادة: 379 من ذات القانون
ـ أنّ تكييف علاقة الممنوح له منحا مؤقتا بالأرض الممنوحة له لا تزال محلّ جدل بين بعض القضاة في موريتانيا فمنهم من يعتبر المنح المؤقت مجرد سند يسمح بحيازة محلّه حيازة مشروعة وعندما ترفع أمامه دعوى استحقاق بشأنه يحكم للمحكوم لصالحه بصحة حيازته له كما هو الحال في القرار رقم: 49/ 2011 الصادر عن الغرفة المدنية الثانية باستئنافية نواكشوط بتاريخ: 06/ 04/ 2011 والحكم رقم: 31/ 2013 الصادر عن محكمة مقاطعة تمبدغة بتاريخ: 24/ 06/ 2013 ويمكن أن يكون هذا المذهب معيبا لأسباب متعددة منها:
اـ أنّه يتضمن تحريفا للدعوى على معنى الفقرة الرابعة من المادة: 2 من ق إ م ت إ التي جاء فيها: (تبتّ المحكمة في حدود طلبات الأطراف ولا يمكنها من تلقاء نفسها أن تعدل موضوع أو سبب الدعوى) وقرار الغرف المجمعة رقم: 17/ 2016 الصادر بتاريخ: 22/ 06/ 2016 (منشور في مجلة المحكمة العليا عدد: 2016) ذلك أنّ المطلوب هو الحكم بالملكية وليس الحيازة
ب ـ أنّه يتضمن الحكم بما لم يطلب وهذا أيضا مخالف للفقرة الرابعة من المادة: 2 من ق إ م ت إ وقرار الغرف المجمعة رقم: 17/ 2016 الصادر بتاريخ: 22/ 06/ 2016 المشار إليه آنفا الذي جاء فيه: (تجاوز حدود طلبات الأطراف يعتبر تحريفا للوقائع وتجاوزا للسلطة)
ج ـ أنّه لا يرتب على الألفاظ معانيها ذلك أنّ المترتب على المنح ما لم ينصّ على خلاف ذلك صراحة هو ملك محلّه وعند تفسير النصّ يجب أن يكون ذلك في الاتجاه الذي يعزّز الاحتفاظ للأشخاص بحقوقهم التي اكتسبوا وليس العكس ذلك أنّ المشرع لم ينصّ على أنّ الدولة تحتفظ بملكية الأرض والأصل عدم احتفاظ المانح بملكية ما منح
د ـ يحتمل أنّه لا يأخذ بعين الاعتبار تمييز النصوص القانونية بين أنواع الاقطاع الذي يشي مضمونها بتمييزها في إطاره بين:
ـ الاقطاع الريفي الذي نصّت المادة: 78 من المرسوم رقم: 80/ 2010 أنّ الأرض موضعه تظل ملكا للدولة ما لم يتمّ اقطاعها نهائيا ولا يمكن أن تكون موضوع رهن أو وقف كما نصت المادة: 75 من ذات المرسوم على أنّه: (يكون باطلا بقوة القانون اقتناء اقطاع ريفي مؤقت شراء أو هبة أو مبادلة إذا لم يكن مرخصا له سلفا من السلطة المانحة …) بل نصّت المادة: 74 من المرسوم على أنّه لا يمنح للوارث إلا بعد التزامه بالوفاء بالشروط التي تعهد بها الموّرث
ـ الاقطاع الحضري الذي يتضح من وثائق المنح المتعلقة به أنّه يكون به الملك ذلك أنّ طلبه تستتبعه رسالة منح من الإدارة وتتضمن عادة وجوب دفع ثمنه في فترة معينة كما أنّ المادة: 132 من المرسوم رقم: 80/ 2010 نصّت على أنّها أعني الاقطاعات الممنوحة في المناطق السكنية أو التجارية أو المخصصة للصناعة التقليدية تكون شخصية ويجوز بيعها وهبتها وتحويلها شريطة حصول ذلك عبر توثيق ممّا يعني أنّها بمجرد المنح المؤقت تكون ملكا للممنوحة له ملكية مؤقتة ذلك أنّه لا يجوز للشخص بيع ما لا يملك عادة هذا مع أنّه يستنتج من مختلف المواد المتعلقة بالمنح الحضري والمادتين: 12 و 13 من ق ع وقرار الغرفة الإدارية بالمحكمة العليا رقم: 64/ 2015 الصادر عنها بتاريخ: 11/ 07/ 2015 الذي جاء فيه أنّه لا يجوز إلغاء المنح إلا لدواعي المصلحة العامة أنّ المستفيد من الاقطاع الحضري متى قام بالاستثمار فلا يمكن للإدارة أن تمتنع عن منح محلّه له منحا نهائيا ويمكن أن يستنتج ممّا سبق أنّ الاقطاع الحضري يملك به المستفيد منه محلّه على معنى المادة: 8 من م ح ع التي تعرف حقّ الملكية بأنّه: (الحقّ الحصري الذي يخول صاحبه وبشكل مستمر استعمال واستغلال والتصرف في الأشياء والحقوق … مع مراعاة القوانين التي تنظمها)
ممّا يعني أنّ الدعوى فيه يمكن أن تكون دعوى استحقاق منصبة على نزاع في ملكيته كما يمكن أن تكون دعوى حيازة وذلك بحسب الحالات على خلاف الاقطاع الريفي الذي يظل ملكا للدولة بمقتضى المادة: 78 من المرسوم رقم: 80/ 2010 آنفة الذكر إلى أن يتم منح الأرض محلّه منحا نهائيا وهذا ما يفهم من قرار الغرف المجمعة رقم: 18/ 2007 وقرار الغرفة الإدارية بالمحكمة العليا رقم: 64/ 2015 المشار إليه آنفا وسيتم تناول القرارين لاحقا بشكل أكثر تفصيلا
ـ للتفريق بين أنواع الدعاوي يمكن الرجوع للدكتور عبد الكريم الطالب الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية نشر مكتبة المعرفة مراكش ـ المملكة المغربية ط 2015 ص 135 وما بعدها وكذلك:
Raymond Guillien et Jean Vincent Lexique des termes juridiques sous la direction de Serge Guinchard et Gabriel Montagnier Dalloz 13 édition 2001 p.18 et suivant
2 ـ د/ محمد بادن م ـ س ص 125ـ 126 هذا مع الإشارة إلى أنّ النزاعات المتعلقة بالعقارات غير المحفظة هي التي تشكل معظم النزاعات العقارية في المملكة المغربية بينما يلاحظ في موريتانيا أنّها تشكل موضوعا لكثير من النزاعات المعقدة المطروحة على القضاء الموريتاني نظرا للفوضى التي كانت تسود التحفيظ والتي تتجسد في عدم احترام المساطر الخاصة بالتحفيظ العقاري ممّا أدّى إلى أن يكون للعقار الواحد أكثر من سند تحفيظ عقاري
3 ـ يمكن الرجوع في هذا المجال إلى الخلاصة التي ختم بها التعميم رقم: 005 الصادر عن وزير الداخلية بتاريخ: 14 إبريل 1984 هذا بالإضافة إلى أنّ المواقع الاخبارية تطالعنا بحدوث هذه النزاعات من فترة لأخرى وآخر ذلك ما نشر موقع زهرة شنقيط بتاريخ: 24/ 07/ 2022 من نشوب نزاع قبلي، في قرية الشيخ أحمد بباسكنو التي أنشئت حديثا بعد أحداث مالي الأخيرة وأصيب فيه:27 شخصا بجروح هذا الإضافة إلى خسائر مادية معتبرة وبتاريخ: 24/ 07/ 2022 وعلى تمام الساعة السابعة مساء نشر موقع كيفة الإخباري أنّ أحد الجرحى توفي متأثرا بجروحه كما نشر ذات الموقع بتاريخ: 28/ 08/ 2022 أنّ المشاكل العقارية في لعصابة على درجة عالية من الكثرة والخطورة لدرجة أنّها تهدد لحمة المجتمع
4 ـ يشار إلى أنّ اعتبار وثيقة الترحيل ورسالة المنح وثائق تصح بها الملكية والحيازة من واجب القضاء الذي تعتبر وظيفته الدستورية في الدولة الحديثة صيانة الحريات الفردية والعامة لأنّ اعتبارها كذلك يشكل انحيازا لصيانة حقوق الأفراد وتفسيرا للقانون صوب ما يعزز ذلك.
5- Lexique des termes juridiques sous la direction de Serge Guinchard et Gabriel Montagnier. Op. Cit. p.19
د/ محمد بادن م ـ س ص 17 و20
6ـ عبد الرزاق السنهوري الوسيط في شرح القانون المدني مراجعة د/ عبد الباسط جميعي ود/ مصطفى محمد الفقي منشورات الحلبي الحقوقية بيروت ـ لبنان 1998 ط 13 ج 8 ص 591 وحمدا بن معجوز الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي مطبعة النجاح العصرية الدار البيضاء المملكة المغربية طبعة 1990 ص 40 يشار إلى أنّ الاستحقاق لغويا مصدر من استحق يستحق استحقاقا ومن الأمور التي تدل عليها هذه الصيغة الطلب وللتعمق في معاني استفعل يمكن الرجوع إلى الدكتور عبده الراحي التطبيق الصرفي دار النهضة بيروت ـ لبنان ط 2014 ص 41 واصطلاحا عرّف ابن عابدين الاستحقاق بأنّه: (ظهور كون الشيء حقّا واجبا للغير)وعرّفه ابن عبد البرّ بأنّه: (أن يقضى للرجل ببينة بالشيء يدعيه في يد غيره بعد أن يحلف بأنّه ما باع ذلك الشيء ولا وكل على بيعه ولا وهبه ولا تصدق به وأنّ ملكه ثابت عليه إلى وقته ذلك) وعرفه ابن عرفة بأنّه: ( رفع ملك شيء بثبوت ملك قبله …) الحسن بن رحال المعداني الارتفاق في مسائل من الاستحقاق تحقيق ودراسة محمد بن سليمان المنيعي مكتبة الرشد للنشر والتوزيع المملكة العربية السعودية الرياض الطبعة الأولى 2000 ص 79ـ 80 وعرّفه الحطاب بما ملخصه أنّه اخراج المتداعى فيه من يد حائزه إلى يد المدعي بعد ثبوت ملكيته له وعرّفه ابن جزي بأنّه: أن يكون شيء بيد شخص ثم يثبت أنّه ملك شخص آخر بما تثبت به الحقوق د/ محمد بادن م ـ س ص 33 كما عرف الدكتور محمد بادن دعوى الاستحقاق بأنّها: (وسيلة في يد صاحب حقّ الملكية لحماية ملكيته … أو ملكية مورثه) وللمزيد في معنى الاستحقاق اللغوي يمكن الرجوع للدكتور محمد بادن دعوى الاستحقاق العقارية على ضوء الفقه المالكي والتشريع المغربي والعمل القضائي دار القلم الرباط المملكة المغربية الطبعة الأولى 2013 ص 92
7ـ يشار إلى أنّ مدونة الحقوق العينية المغربية نصّت المادة: 22 منها على أنّ: (لمالك العقار أن يطلب استحقاق ملكه ممّن يكون قد استولى عليه دون حقّ) تمّ الاطلاع عليها على الموقع الإلكتروني للمحكمة الدستورية المغربية بتاريخ: 30/ 07/ 2022 وفي إطار تطبيق محكمة الاستئناف بالرباط لهذه المادة ذهبت في قرارها رقم: 432 الصادر عنها بتاريخ: 04 مارس 1997 إلى أنّ: (من كانت الحيازة والتصرف بيده لا تمكن له المطالبة بالاستحقاق إذ أنّ العقار المطلوب استحقاقه قد وضع عليه يده حوزا وتصرفا وبالتالي لا يمكن مطالبة الغير بالاستحقاق والحال أنّ ما طلب استحقاقه قد يوجد تحت إمرته) د/ محمد بادن م ـ س ص 51 وللتعمق في الحديث عن أطراف دعوى الاستحقاق يمكن الرجوع له خاصة الصفحات: 168 وما بعدها و180 وما بعدها
8ـ المدعي في دعوى الاستحقاق العقارية تتوفر فيه الصفة بمجرد ادعائه ملكية العقار محلّ الدعوى كما تتحقّق في المدعي بمجرد حيازته له محمد بادن م ـ س ص 57 و155 و158 وما بعدها ويشار إلى أنّ المشرع المغربي على خلاف المشرع الموريتاني ألزم المحكمة بموجب الفصل الأول من قانون الإجراءات المدنية المغربي بإنذار المدعي بضرورة تصحيح الإجراءات خلال أجل تحدّده تمّت مراجعة قانون المسطرة المدنية المغربي على موقع: Wipolex-res.wipo.int باللغة الفرنسية بتاريخ: 30/ 07/ 2022
وللتعمق في مجال الشروط العامة للدعوى يمكن الرجوع إلى د/ عبد الكريم الطالب الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية نشر مكتبة المعرفة مراكش ـ المملكة المغربية ص 152 وما بعدها
9ـ عندما تنبه المحكمة المدعى عليه في هذه الحالة يحتمل أنّه يجب عليه أن يطلب منها استدعاء البائع وعندما يوصل المشتري المدعى عليه الاستدعاء للبائع فإنّ عليه أن يتدخل إلى جانب المدعي عليه أو الحلول محلّه في دعوى الاستحقاق المرفوعة بشأن المبيع وذلك عبر طلب إدخال في الدعوى حتى يستصدر له حكما باتا برفض دعوى المدعي بل للبائع التدخل في الدعوى عند العلم بها حتى لو لم يستدعه المشتري. وللتوسع بشأن ضرورة إشعار المشتري للبائع بأيّ دعوى استحقاق ترفع عليه وأثر عدم القيام بذلك يمكن الرجوع لعبد الرزاق السنهوري م ـ س ج 4 ص 663 وما بعدها. وعدم قيام المحكمة بتنبيه المشتري المدعى عليه في هذه الحالة يعرض الحكم للنقض في المملكة المغربية حسب قرار محكمة النقض رقم: 2623 الصادر بتاريخ: 24 سبتمبر 2003 د/ محمد بادن م ـ س ص 114 ويجب أن يكون كذلك في موريتانيا صيانة لمصلحة المشتري وتوخيا للعدالة
10ـ اعتبرت الاعتراض في هذه الحالة دعوى استحقاق عقارية لأنّه عادة يتضمن مطالبة بالاعتراف بملكية العقار المطالب بتحفيظه كلّيا أو جزئيا هذا بالإضافة إلى أنّ هذا النوع من الاعتراضات يعتبر دعوى استحقاق في المملكة المغربية إذا تعلق بهذه الأمور حسب قرار محكمة النقض رقم: 3128 الصادر بتاريخ: 18/ 12/ 1991 د/ محمد بادن م ـ س ص 129 ـ 130
11ـ يشار إلى أنّ التدخل أنواع منها:
ـ تدخل يتضمن مناصرة أحد أطراف القضية مثل تدخل الضامن أو المؤمن
ـ تدخل مستقل عن الأطراف الأصليين للقضية ويستهدف به الشخص المتدخل الحصول على حكم بملكية المتداعى فيه بينهما كلّيا أو جزئيا وهو المحتمل حصوله في دعوى الاستحقاق أكثر من غيره
د/ محمد بادن م ـ س ص 192
12ـ يؤدي قبول التدخل في هذه المرحلة من النزاع إلى تفويت درجة من درجات التقاضي على العارض لكنّه يدفع إلى قبوله أنّ الشخص نفسه هو من سعى إليه وطلبه ويثور هنا سؤال حول مصير استئناف الخارج عن الخصومة عندما يكون الاستئناف الأصلي غير مقبول شكلا فهل يعامل في هذه الحالة بذات الطريقة التي يعامل بها الاستئناف الفرعي أم أنّه تجب معاملته بطريقة مختلفة لأنّ مقدمه لا علاقة له بالاستئناف الأصلي وأظنّ أنّ الاحتمال التالي أرجح لأنّه لا يمكن أن يؤاخذ متقاض بجريرة آخر ولكي يكون التدخل مقبولا يجب:
ـ ألا يؤخر البتّ في القضية كأن يحدث بعد وضع الملف في المداولة أو حتى بعد عودة الملف من عند المستشار المكلف بالتهيئة بعد ختم إجراءاتها فيه هذا مع الإشارة إلى طلب التدخل في هذه المرحلة أعنى انتهاء التهيئة مقبول في فرنسا انطلاقا من الفقرة الثانية من المادة: 802 من مدونة الإجراءات الفرنسية
Code de procédure civile ouvrage collectif sous la direction Pierre Callé Dalloz 113 édition. 2022 p. 817
ـ ألاّ يزيد من تعقيد الملف أكثر ممّا ينبغي بحيث يمكن أن يتخذ فيه قرار بضرورة إجراء معاينة أو خبرة هذا بالإضافة إلى أنّ هذه الإجراءات يمكن أن تؤدي إلى تأخير البتّ فيه ولمزيد من نقاش هذا الموضوع يمكن الرجوع إلى:
Droit et pratique de la procédure civile ouvrage collectif sous la direction de Serge Guinchard Dalloz édition 2017- 2018 p. 1675
13ـ ـ حسب المفهوم من المادة: 334 من م ح ع تحدث هذه النزاعات بعد تقديم طلب التحفيظ العقاري للحافظ العقاري وتتعلق بنزاع في أمور منها:
ـ مدى أو وجود حقّ ملكية طالب تحفيظ العقار
ـ تسجيل حقّ عيني على العقار المراد تحفيظه مثل حقّ ارتفاق أو حتى إيجار تجاري غير محدّد المدة
ـ اعتراض على حقّ تمّ نشره وفقا لمقتضيات المادة: 383 من م ح ع
وهذه الأمور الأخيرة لا تدخل في الموضوع وبالتالي سيقتصر الحديث هنا على المعارضات التي تتضمن نزاعا في الملكية المشار إليها في البند الأول
14ـ تطبيقا للفقرة الأولى من المادة: 327 من م ح ع يقوم حافظ العقارات بعد إيداع طلب التسجيل بعشرة أيام بإعداد إعلان يتم نشره في الجريدة الرسمية ونصّت فقرتها الثانية على أنّ حافظ العقارات خلال الشهرين المواليين لنشر الإعلان أعلاه يقوم بإعداد إعلان يحدّد فيه تاريخ إجراء عملية التحديد ينشر هو الآخر في الجريدة الرسمية وتنص المادة: 328 من م ح ع على توزيع نسخ من الإعلان المتضمن وقت تحديد العقار على كلّ من:
ـ رئيس المحكمة المختصة بالتحفيظ العقاري الذي يجب عليه:
● استلام الاعلان
● الأمر بتعليقه على لوحة إعلانات المحكمة
● الحرص على إبقائه منشورا على لوحة إعلانات المحكمة حتى يوم التحديد
ـ عمدة بلدية المدينة التي يقع فيها العقار المطلوب تحفيظه وهذا يجب عليه:
●استلام الاعلان
● إلصاقه على لوحة إعلانات البلدية
● إلصاقه في الأسواق التابعة للبلدية
●الحرص على بقاء هذه الإعلانات معلقة على هذه الأماكن حتى يوم التحديد
وتطبيقا للفقرة الرابعة من المادة: 333 من م ح ع ينشر اعلان يتضمن تحديد العقار في أجل أقصاه 4 أشهر من يوم القيام بعملية التحديد وتنصّ المادة: 334 من م ح ع على أنّه خلال شهرين من نشر إعلان التحديد يمكن لكلّ شخص يدعي حقّا على العقار أن يقوم بتقديم طلب معارضة.
أصل هذا المكتوب مداخلة مقدمة في ندوة العقارات التي المنظمة من طرف إدارة المصادر البشرية.

يتواصل بإذن الله